Wie Karin Loman spreekt, merkt het meteen: ze ademt omgevingsontwikkeling. Als strategisch beleidsadviseur Omgevingsontwikkeling en projectmanager Ruimte bij de gemeente Bunschoten werkt ze aan grote ruimtelijke vraagstukken, complexe woningbouwdossiers, handhavingscasussen en beleidsstukken die jaren vooruitkijken. Ze schakelt moeiteloos tussen wonen, ruimtelijke ordening, infrastructuur en juridisch maatwerk.
“Het vakgebied is ongelooflijk breed,” zegt ze. “De ene dag werk ik aan een hoogspanningsstation, de andere dag aan een grote handhavingscasus. Dan ben ik weer bezig met een woningbouwproject of denk ik strategisch mee over infrastructuur. Die afwisseling vind ik leuk.” Daarnaast geeft ze sinds 2008 de module Omgevingswet (voorheen Omgevingsrecht) binnen de opleiding Ambtenaar Bouw- en Woningtoezicht (ABW 1 en ABW 2) van BOB-KOB. “Het is een dynamisch vakgebied; er komen steeds meer regels bij. Ik vind het mooi om nieuwe mensen te leren hoe je die regels leest, hoe je ze vindt, waar alles staat. Dat is echt de basis van dit werk.”
Karin begon haar loopbaan bij een architect, maar merkte al snel dat ze liever aan de bestuurlijke kant van de tafel zat. Ze stapte over naar de gemeente Bunschoten als vergunningverlener, werkte later bij Eemnes (dat in 2008 overging in de BEL Combinatie: Blaricum, Eemnes en Laren) en koos vervolgens bewust voor de ruimtelijke-ordeningskant. Inmiddels is ze terug in Bunschoten, waar ze lokaal beleid en grote ruimtelijke opgaven combineert. “Ik kijk altijd vooruit: is dit over tien jaar nog steeds het juiste? Ik wil voorkomen dat we verkeerde keuzes maken.”
Karin Loman, strategisch beleidsadviseur Omgevingsontwikkeling en projectmanager Ruimte bij de gemeente Bunschoten én docent Omgevingswet voor de ABW bij BOB-KOB.
De vergunningverlening is sterk veranderd, ziet ze. “Toen ik begon, was het vooral technisch. Nu is het veel juridischer. En de maatschappij is kritischer. Mensen willen dat hun kinderen kunnen wonen, maar willen niet woningbouw waar ze zelf op uitkijken.” Door de groeiende hoeveelheid regelgeving moeten gemeenten veel meer laten onderzoeken en motiveren. “Soms schieten we door. Het is moeilijk uit te leggen dat een woningbouwproject vertraagt vanwege een haas.”
Ook de Omgevingswet maakt het afwegen lastiger. “Gemeenten moeten een gebiedsdekkend omgevingsplan maken. Dat vraagt veel tijd. En elke gemeente mag zelf bepalen waar regels staan. Bij ons misschien in hoofdstuk 2, bij een andere gemeente in hoofdstuk 16. Hoe moet een initiatiefnemer dat lezen?” Voor vergunningverleners betekent dit dat secuur werken belangrijker is dan ooit. “Je moet weten of je op de juiste plek kijkt en of je alle regels in beeld hebt.”
Dankzij haar brede achtergrond wordt Karin binnen de organisatie vaak gevraagd voor complexe dossiers. “Omgevingsontwikkeling is breder dan ruimtelijke ordening. Er zit wonen, wegen, beleid, vergunningen, handhaving in. Collega’s komen naar me toe met: ik zit hiermee, denk mee.” Ze kijkt altijd naar het totaalbeeld: “Wat betekent dit voor de gemeente? Is het over tien jaar nog houdbaar?”
Haar secuurheid is daarbij essentieel. “Als ik zie dat iets de eindstreep bij de Raad van State niet gaat halen, zeg ik dat. Dan moet het anders — beter onderbouwd, duidelijker. Dat hoort erbij.”
Karin ziet in haar werk regelmatig plannen waar ze jaren aan heeft gewerkt, werkelijkheid worden. Zoals de transformatie van een oud garagebedrijf naar appartementen. “We hebben goed gekeken naar de omgeving en wat kon. Uiteindelijk werd het een mooi gebouw.”
Ook de herontwikkeling van de Rabobank in Laren blijft haar bij. “Er was veel weerstand. Er is een klankbordgroep georganiseerd, er zijn gesprekken gevoerd, digitaal vanwege corona. Uiteindelijk moesten we naar de Raad van State. Maar we wonnen — omdat het zorgvuldig was gedaan. Dat geeft voldoening.
Naast cursisten die slagen, is dit wat haar het meest motiveert: projecten die staan zoals ze bedacht zijn: zorgvuldig onderbouwd en toekomstbestendig.
Lesgeven doet Karin met dezelfde nauwkeurigheid als waarmee ze projecten begeleidt. “Regelmatig komt het voor dat een cursist zegt: maar mijn collega zei dat het vergunning vrij was. Dan antwoord ik: en waar is dat op gebaseerd?” Ze werkt in haar lessen graag met praktijkvoorbeelden. “Als cursisten niets meenemen, neem ik zelf casussen mee. Dat helpt hen om te zien hoe je de regels toepast, en vooral hoe je ze terugvindt.”
Starters vertellen haar vaak hoe verrast ze zijn door de breedte van het werk. “Iemand zei laatst: ik vind het zo leuk, ik had dit tien jaar eerder moeten doen. Dat vind ik mooi om te horen.”
Aankomende vergunningverleners drukt ze op het hart secuur te zijn. En: “Denk niet dat een gemeente stoffig is. Je doet juist enorm veel verschillende dingen. En leer vooral waar de regels staan. De Omgevingswet lijkt een allesomvattende wet, maar dat is het niet. Je moet weten welke activiteiten je moet aanvragen. Pas als je toestemming hebt voor alle activiteiten, kun je bouwen.”
